什么是 SCI？

SCI 的公司宗旨是收购和管理物业资产。

SCI 的定义

民事不动产公司（SCI）是具有法人资格的法律实体。SCI 的目的是实现与财产资产管理有关的目标。

成立 SCI至少需要两名合伙人。加入 SCI 的合伙人人数没有上限。根据 SCI 的性质，合伙人可以是亲属关系。

SCI 为合伙人提供了将个人资产与公司管理的资产分开的机会。但有一个重要区别。与商业公司不同，合伙人对 SCI 的债务承担的责任以其对股本的出资额为限。如果 SCI 倒闭，合伙人的资产就会暴露出来，并可能被要求偿还债务。

非贸易地产公司与贸易公司的区别

公民不动产公司不是商业公司。它不能从事商业活动。它不能专门从事房地产的购买和转售。禁止从事房地产交易活动。

不要将 SCI 与SCPI 或 SCPI 混为一谈。SCPI 的本质是向投资者募集资金，目的是收购和管理用于出租的物业组合。与 SCI 相比，投资者的管理更为被动。

SCI 合作伙伴和管理者的责任

SCI 在其公司章程中规定了如何选择经理。经理的职责如下

  • 成为 SCI 的法定代表；
  • 管理会计 ；
  • 税收管理 ；
  • 签署租赁、采购、服务等合同；
  • 充当与租户等的中介。

在大多数情况下，管理合伙人由股东在普通或特别股东大会上任命。

合伙人对非贸易财产公司的债务承担无限责任。如果出现违约，他们将以个人出资额为限分担 SCI 的债务。

SCI 有哪些不同类型？

SCI 有多种形式：

为什么选择正确的 SCI 类型很重要？

公司章程的内容可能因SCI 的类型而异。公司章程 规定了非交易财产公司的内部运作规则。它们规定了公司的目标。在成立 SCI 之前，必须选择最适合您的物业管理项目的类型。

仔细研究不同类型的 SCI，看看它们是否符合你的目标。重要的是要问自己正确的问题：您是否需要免除后代的遗产税？您是否只想作为一个家庭管理房产组合，或将房产出租给几个合伙人？您是在寻找租金收入，还是在寻找度假的第二居所？

如何建立 SCI？

成立非贸易物业公司（SCI）需要遵循特定的程序。SeDomicilier 拥有专业的专家，可以帮助您制定计划。

起草 SCI 的组织章程

组织章程 起草公司章程 起草公司章程是成立非贸易房地产公司（société civile immobilière）的重要和基础阶段。它们规定了该公司的运作方式。您可以自己起草公司章程，也可以寻求 SeDomicilier 专家的帮助。

公司章程包含 SCI 运作的基本要素：

  • 法律地位；
  • 公司宗旨 ；
  • 公司名称；
  • 注册办事处地址 ；
  • 股本数额 ；
  • SCI 的持续时间 ；
  • 创始伙伴的身份及其贡献的价值；
  • 股份如何分配 ；
  • 认购股份的条件 ；
  • 任命 SCI 管理者的条件。

律师可以帮助您起草这些公司章程。请利用 SeDomicilier 的专业法律咨询。

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在法律公报上发布成立通知

必须在法律公报上发布成立通知。您的通知必须包含以下信息：

  • SCI 的公司名称；
  • 公司宗旨 ；
  • 注册办事处地址 ；
  • 股本数额 ；
  • SCI 的持续时间 ；
  • 经理的信息。

SCI 股本存款

SCI 的合伙人必须将 股本 存入银行。在公司注册之前，银行会将资金存入一个冻结账户。或者，您也可以寻求公证人的建议。

注册 SCI

非贸易财产公司通过 Guichet unique（一站式商店）在国家工业产权局（INPI）注册。这是所有公司或独资企业申请的中心点。

SCI 注册办事处的所在地

SCI 必须将其注册办事处设在一个特定的地址。管理者的家往往是首选。在隐私和保密方面可能会出现弊端。

注册地公司为 SCI 总部的注册地提供了许多优势：

  • 邮件管理：接收、扫描、转发。
  • 实物和电话接待。
  • 法律和会计咨询。
  • 租用联合办公空间或服务式办公室。
  • 租用配备视听设备的会议室。
  • 互联网连接、打印机等

SeDomicilier在巴黎和法国主要城市的著名区域提供地址。

SCI 有哪些优势？

SCI 在 税务处理和资产转移方面具有诸多优势。

SCI 的税收制度是什么？

所得税和公司税之间的选择

公民不动产公司（SCI）默认缴纳所得税。合伙人可选择缴纳公司税 (IS)。选择缴纳所得税可简化您的会计核算。无需聘请注册会计师。

公司税提供了财产折旧以减少应纳税收入的优势。SCI 合伙人可以扣除 经理薪酬和律师费等费用 。

小额融资计划

如果您的年收入低于 15,000 欧元，您可以选择小额贷款计划。

要获得资格，您必须是房主：

  • 与特定税制相关联的创收财产：Sellier、Borloo、Pinel 等；
  • 根据 ANAH 协议出租的房产；
  • 以被动所有权持有的财产......"；
  • 位于被列为重要遗产地的建筑物；
  • 历史古迹。

如果您正在进行租赁投资，微型房客计划适用于以下裸租：房屋、公寓、地窖、停车场、土地和商业场所。根据微型房客计划，物业投资公司（SCI）的业主可享受 30% 的定额补贴。

实际制度

实际税制 是财产收入征税的第二种选择。它适用于纳税人年财产总收入超过 15000 欧元的情况。根据实际方案，如果您的房地产公司处于不稳定状态，您有权申请财产赤字。

非贸易物业公司的可抵扣支出

为了最大限度地提高SCI投资的盈利能力，您可以扣除某些费用。

要扣除费用，必须保留可扣除费用的付款证明。在税务审计时需要出示这些证明。

利用 SeDomicilier 的专业知识，避免与公共管理部门发生纠纷：

  • 区分租赁费用和可扣除费用；
  • 遵守现行法律条件；
  • 将证明文件保存一段时间。

在非贸易物业公司（SCI）下转让您的物业资产

生命的传承

SCI 是一种非常有利的资产传承法律地位。只要每 15 年达到 10 万欧元的门槛，您的股份就可以免税传给子女。无需缴纳赠与税。

死后的传承

如果死亡，获得股份的继承人必须缴纳遗产税。这些税款是在考虑了死亡时的债务后，根据资产计算得出的。

遗产税根据所得税税率表征收：

为限制继承时的税务负担，父母或祖父母可以逐步转让股份。

 

根据赠与时的亲属关系程度，免征转让税：

 

对于希望以家庭为单位或在特定情况下（度假屋、租赁投资、农业开发等）管理房产的人来说，SCI 具有优势。非贸易物业公司在管理方面具有真正的灵活性。此外，它还有助于转让房产资产。