以自己的名义投资和投资于非贸易物业公司 (SCI) 有什么区别？

在购买房产时，您可以以自己的名义或成立 SCI 来购买。以个人名义购房是指以个人名义单独购买房产。因此，您是房产的唯一所有人。

相比之下，SCI是一家非贸易物业公司，允许您作为一个团体购买和管理物业。您和您的合伙人是物业的所有者。

以自己的名义投资

以自己的名义投资，就是以自己的名义购置房产。这意味着您使用自己的资金购买房产。因此，您以个人名义签署了房产。

然后，买方的名字会出现在所有与房产所有权相关的契约上。因此，您是房产的唯一所有人，如果房产出租，您将直接收取租金。 

如果您想以自己的名义购买房产，这是有可能的！例如，与配偶、子女、朋友......不过，您需要注意的是，您将受到共同所有权的约束：您和共同购买者的名字将分别出现在房产证上。什么是共同所有权？这种制度允许房产的每个所有者（如果有多个所有者）对房产享有平等的权利。它经常在遗产由几个子女共同继承的情况下，在遗产继承人死亡后使用。

一般来说，一人以上对财产的所有权通常是通过共同所有权实现的。这一制度自动适用于 有多个继承人的遗产。

与 SCI 不同，不可分割所有权不是一个法律实体。

投资 SCI

另一方面，公民不动产公司（SCI）是一个 独立于个人的 法律 实体。因此，该法人实体将拥有房产的所有权。

SCI至少由 2 个合作伙伴组成，有多种类型，包括 ：

  • SCI 管理或租赁 ；
  • SCI de construction-vente ；
  • 家庭 SCI（同一家庭成员之间）等...

注：成立 SCI 需要制定公司章程来规范其运作。

成立一家非贸易物业公司（SCI）可以让几个人建立和管理一个资产组合，每个人都有合伙人的身份。作为该公司的合伙人，您持有 的股份与您在以下公司中的股份成比例 股本.

与所有其他公司一样，最重要的决定必须集体做出。

此外，SCI 合作伙伴会指定一名经理负责 物业的日常管理，尤其是在 物业出租的情况下。

SCI 还是自己的名字：有什么优势？

无论是通过 SCI 还是以自己的名义购买房产，每种制度都有其自身的优势。因此，有必要了解每种制度的法律后果，以便为您的项目做出最合适的选择。

以个人名义购房的优势

以自己的名义购买房产有很多 好处：

  • 单独投资自己的房产项目：以自己的名义投资特别适合想要独自购买房产的人；

  • 手续简便：以个人名义购买房产的手续简单快捷：无需成立公司，只需在公证处签署销售契约即可；

  • 将房产作为带家具出租的可能性 ：如果您选择将房产作为带家具出租，您可以享受非专业带家具出租（LMNP）的待遇，并扣除租金 30% 的定额补贴（微型 BIC 计划），最高收入可达 15000 欧元；

  • 物业管理的灵活性：由业主单独决定如何管理物业；

  • 租期：无家具租约的最短租期为 3 年；

  • 适用持有期免税额：如果您计划长期持有房产，以自己的名义购买房产尤其具有吸引力。当您出售房产时，将根据房产的持有时间计算应税资本收益，并适用持有时间免税额。持有时间越长，免税额就越大。

SCI 的优势

通过 SCI 购买房产还具有许多优势 ：

  • 联合物业管理 ：成立 SCI 可以让您以集团的形式购买物业，集中资源（在进行工程时，费用由所有合伙人按所占股份比例承担），并在合伙人之间分担风险，而不受共同所有权的限制；

  • 更容易获得抵押贷款：作为有几个合伙人的非贸易房地产公司的一部分购买房产，特别受银行欢迎，因为银行更容易为您的项目提供抵押贷款；

  • 保护合伙人的个人资产：由于 SCI 是一个法律实体，它有自己的资产：因此，合 伙人的个人资产受到保护，所持财产的债务和利润由合伙人共享；

  • 更容易将遗产传给继承人 ：成立非交易财产公司（SCI）更容易将财产传给子女，因为传给子女的不是财产，而是您拥有的股份；

  • 避免共同所有权：与以个人名义购房不同，强烈建议使用 SCI 来避免共同所有权规则，因为这种规则往往会导致共同所有人之间的纠纷和房产的强制出售；

  • 股份赠与的税收减免：根据股东与受益人之间的亲属关系程度，赠与非交易财产公司 （SCI）的股份可享受税收减免；

  • 避免转让税：SCI 允许您避免通常在继承时要缴纳的转让税；

  • 选择适用的税制 ：对于非贸易物业公司 (SCI)，您可以选择缴纳所得税 (IR) 或公司税 (IS)：

    • 所得税（impôt sur le revenu - IR）：通过选择所得税，由合伙人申报并支付公司利润的税款：每个合伙人必须在报税时申报其在 SCI 中持有的股份所对应的利润份额；

    • 公司税 (IS）：通过选择 IS，公司为其利润纳税：股东只有在收到股息时才需纳税。

SCI 还是自己的名字：有什么缺点？

不过，这两种方案都有一些缺点，在为项目选择最合适的方案时，必须将这些缺点考虑在内。

以个人名义购房的缺点

以自己的名义购买房产有很多不利之处：

  • 财务风险：如果你以自己的名义购买房产，你的个人资产就得不到保护，很容易被没收，一旦出现财务困难，你可能要承担责任；

  • 维护和修理费用 ：如果您自己管理物业，您将不得不处理维护和修理费用，这些费用可能是意想不到的，而且数额巨大；

  • 共同所有权：共同所有权购房的管理限制性更强，尤其是在房产所有者之间发生纠纷（如离婚或意见不合）、其中一位所有者去世以及共同所有权成员离开的情况下（其他所有者要么必须购买离开成员的份额，要么必须出售房产）；

  • 不可抵扣的折旧：您自己名下房产的折旧不可抵扣，这与您作为非交易财产公司 （SCI）的一部分拥有房产的情况不同；

  • 决策困难：鉴于每位业主（共同业主）都持有财产份额，因此必须与每位业主（共同业主）协商做出决定；

  • 获得抵押贷款更加困难：如果您独自购买房产，您需要提供足够的担保才能从银行获得抵押贷款，而如果 SCI 中有几个买家，您的负债能力就会降低。

SCI 的缺点

通过成立非贸易房地产公司（SCI）投资房地产也有许多不利之处：

  • SCI 对财产的所有权：当您成立 SCI 时，您不是财产的直接所有人，财产归 SCI 所有；

  • 成立非交易性房地产公司（SCI）的复杂性：成立非交易性房地产公司（SCI）涉 及许多步骤，对于房地产买家来说，这些步骤往往繁琐而耗时：注册公司、起草公 司章程、设立公司并将资本存入银行、起草并发布法律公告等。

  • 不可能 独自 成立和管理非贸易房地产公司：法律不允许独自成立非贸易房地产公司。 成立和管理非贸易房地产公司至少需要 2 名合伙人；

  • 管理和会计的复杂性：管理非贸易物业公司（SCI）可能很麻烦，尤其是在行政、 税务和会计方面必须履行的义务：每年至少召开一次股东大会（AGM）、起草股东大 会会议记录、严格记账、增值税申报、损益表等；

  • 高成本 ：非交易财产公司（SCI）从成立之初到整个存续期间都需要支付大量成本。成立 SCI 所涉及的费用包括公司注册费 和法律通告费。如果您决定将某些任务委托给专家或专业人士，还可能产生其他费用：由法律专业人士起草公司章程，由注册会计师管理账目，或支付 注册由注册专家（如SeDomicilier） 负责 SCI 的注册费用。不过，您应该知道，使用特许会计师管理 SCI 并不是强制性的，但如果您（或您的合伙人）不懂会计，则强烈建议使用特许会计师。

SCI 还是自己的名字：选择时应考虑哪些标准？

选择以自己的名义还是以非贸易房地产公司（SCI）的名义进行投资，主要取决于您的房地产项目的具体情况。要在以自己的名义还是通过 SCI 购买房产之间做出最佳选择，您需要考虑一系列标准：

  • 项目性质：购买房产作为主要居所还是出租？
  • 项目的目的：是建立自己的资产，还是将财产传给继承人？
  • 是否需要成立 SCI（非贸易地产公司）（手续费及相关费用）？
  • 资产传承：共同所有权还是非贸易物业公司 (SCI)？
  • 根据购买者的税级选择税制。

物业项目类型

SCI 允许您投资一处房产，以便将其出租。不过，由于房产归公司所有，租约以公司的名义签署，由 SCI 收取租金并扣除租金费用。

相反，以自己的名义购买 房产还可以选择 出租。您将直接获得租金收入，但需要缴纳所得税。

因此，如果您想出租您的房产，这两种选择都可以让您做到这一点。

物业项目预算

根据您的项目性质和预算，您可以单独购买房产，也可以与他人一起购买。 共同购买房产可以帮助您 减少相关费用 （房产购买价、中介佣金、律师费等）。

但是，您应该知道，如果您选择成立 SCI，您需要做更多的预算，包括与成立 SCI 所涉及的手续相关的费用（注册费和发布法律公告的费用）以及任何 附属费用（聘请专家起草公司章程或管理账目）。

因此，您需要在买房前制定一份 预算 。

财富转移

您可以购买房产，以便 将其传给您的继承人。

在资产传承方面，SCI 更为有利：它 避免了共同所有权制度，使资产传承更加 容易。您的 股份 将传给您的继承人，而不是传给房产。这使得继承更加顺利，避免了买方之间的纠纷和房产的强制出售。

在做出选择之前，请不要忘记问自己这样一个问题：我是选择在 SCI 下转让财产，还是在共同所有权制度下转让财产？

税制

SCI 允许您选择缴纳所得税 (IR) 或公司税 (IS)，而以自己的名义购买则没有选择：您必须缴纳所得税 (IR)。

成立 SCI 时，您可以根据自己和合作伙伴的纳税情况选择税制：

  • 所得税（IR）：股东个人承担所得税，必须填写年度报税表中的财产收入部分：然后按每位股东应得的利润征税；

  • 公司税（IS）：公司有责任缴纳公司税（IS），股东只需为分配给他们的红利纳税。如果营业额不超过一定限额，可以享受 15%的减税优惠。

因此，SCI 允许您选择缴纳所得税 (IR) 或公司税 (IS)，这 取决于合伙人的个人情况以及您认为从税收角度来看最有利的方案。

我可以将以自己名义购买的房产转让给 SCI 吗？

以自己的名义购买房产后，完全可以成立 SCI。您只需创建 SCI，然后 将房产过户到新成立的公司即可。

但您应该注意，这一操作必须由公证人进行，因为这被视为转让。

您是否已经有了一个房地产项目，但仍不知道该选择哪种身份？正如您所看到的，在 SCI 和独资企业之间做出选择主要取决于项目的性质和上述标准。