SCI 还是 LMNP：哪种解决方案最适合您的租赁投资？

SCI 和 LMNP：了解这两种状态

房地产投资需要选择适合投资者目标的法律和税务地位。 Société Civile Immobilière (SCI)（SCI）和非职业房地产经纪人（LMNP）是两种常见的选择，但它们能满足不同的需求。在比较它们的优缺点之前，有必要了解它们是如何运作的。

什么是 SCI（Société Civile Immobilière）？

Société Civile Immobilière (SCI)是一种法律结构，用于购买、管理并将一处或多处房产转让给多个合伙人。它通常用于家庭或遗产，因为它简化了多人持有房产的程序，避免了共同所有权。

从税收角度看，SCI 被默认为须缴纳以下税项 所得税（IR）这意味着租金收入在合伙人手中按其份额征税。不过，也可以选择缴纳公司税（IS），这样可以对房产进行折旧并扣除更多费用。不过，这种选择改变了房产转售时的征税方式，采用了专业资本收益制度。

因此，设立 SCI特别适用于涉及几个人的财产项目，他们希望共同管理财产并组织财产转让。

什么是 LMNP（Loueur Meublé Non Professionnel）？

LMNP（Loueur Meublé Non Professionnel）身份允许投资者出租带家具的房产，同时享受优惠的税收框架。LMNP 身份适用于出租带家具房产的业主，即向租户提供立即居住所需的设备的房产。

LMNP 的投资者可以在两种税收制度中进行选择：

• 微型 BIC 计划：该计划为租金收入提供 50%的定额补贴。
• 实际计划：该计划允许您扣除所有费用（工程、贷款利息、管理费用），并对房产进行折旧，从而大幅减少税收。

与 SCI 不同，LMNP 的设立较为简单，对于希望最大限度提高出租物业回报的个人投资者尤其具有吸引力。不过，它也有一些限制，特别是年租金收入不得超过上限，以保持非专业地位。

因此，SCI和LMNP是两种不同的战略：一种倾向于集体管理和资产转让，另一种则优化租金收入的税收。如何在两者之间做出选择，首先取决于投资者的目标。

SCI 与 LMNP：本质区别

选择公民不动产公司（Société Civile Immobilière，简称 SCI）还是非职业 不动产公司 （Loueur Meublé Non Professionnel，简称 LMNP）基于一系列关键标准。主要区别在于税收、管理和资产转让。

税制和税收

SCI 与 LMNP 的主要区别之一是税制。

SCI：应征所得税或公司税

默认情况下，SCI 应缴纳所得税。

每个合伙人都要根据自己的份额和边际税率对租金收入纳税。不过，也可以选择缴纳公司税（IS），这样可以对房产进行折旧并扣除更多费用。这种选择可能是有利的，但在房产转售时（根据商业资本收益制度），需要缴纳更多的税款。

LMNP: 有吸引力的税收框架

LMNP 身份属于Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC)，提供比 SCI 缴纳所得税更优惠的税收制度。有两种选择：

• 微型 BIC，租金收入 50%的定额补贴。
• Régime réel "允许扣除所有费用并对财产进行折旧，从而大大降低了应纳税额。

因此，LMNP 的特点是税制更加灵活，在短期内往往比 SCI 更为有利。

财富管理和转移

这两类公司在管理和转让方面也有所不同。

SCI: 转让所有权的适当结构

SCI 有利于资产转移，特别是允许公司股份逐步转移给继承人。这是避免共同所有权和构建家庭资产的一种有吸引力的解决方案。

利马国家警察：更严格的继承框架

通过 LMNP，房产以您自己的名义转让。在继承时，每个继承人都会获得不可分割的部分财产，这可能会在管理和遗产税方面造成复杂问题。

简而言之，SCI 更适合集体管理和优化资产转移，而 LMNP 则因其优惠的税收待遇而具有更高的短期盈利能力。

每种身份的优缺点

要在不动产公司（SCI）和非专业 不动产公司 （LMNP）之间做出选择，需要对两种制度的优缺点进行分析。SCI通常是管理和传承资产的首选，而LMNP则是产生租金收入的节税方式。

SCI 的优势

SCI是一种资产管理工具，可使多人共同购置和管理一处房产。SCI 的主要优点是

资产转移更便捷

通过非贸易物业公司（SCI），您可以逐步将股份传给继承人，并享受连续的免税额。这样就可以在限制赠与成本的同时预期遗产的继承。

更好的管理组织

与共同所有制不同，SCI 避免了与一致决定相关的障碍。每个合伙人都持有股份，可以根据公司章程做出决定。

税收灵活性

SCI 默认缴纳所得税（IR），但也可以选择缴纳公司税（IS）。这种选择允许对财产进行折旧并扣除某些费用，是优化纳税义务的一种有吸引力的方式。

不过，SCI 也有其缺点。

更严格的法律和会计手续

制定公司章程、召开股东大会、管理纳税义务等。SCI 需要严格的监督。

有时对转售征收重税

如果非贸易房地产公司需要缴纳公司税，则转售房地产会引发以商业为目的的资本利得税，其税率通常高于私人个人。

LMNP 的优势

LMNP是一种可获得的身份，由于具有显著的税收优惠，您可以优化租金收益。其主要优势如下

税收优惠

微型 BIC 计划为租金收入提供 50%的免税额，而实际计划则允许扣除费用并对房产进行折旧，从而降低税基。

• 管理简单：与 SCI 不同，LMNP 不需要建立特定的法律结构。投资者以自己的名义租用物业，从而减少了相关的行政和会计程序。
• 优化盈利能力：得益于房产折旧和税收减免，LMNP 可让您获得租金收入，并在数年内享受低税率或免税待遇。

然而，LMNP 也有其局限性：

• 更复杂的转让：在继承的情况下，财产为共同所有，这可能会给继承人之间的管理带来困难。
• 必须遵守收入上限：LMNP 身份的年租金收入上限为 23,000 欧元，或不得超过纳税家庭收入的 50%，否则将转为专业家具出租人 (LMP)，税收规定更为严格。

简而言之，SCI 是构建和转移财产资产的理想选择，而 LMNP 则是优化中短期租金收入税收的有效解决方案。

SCI 或 LMNP：您的项目应选择哪种方案？

在SCI 和 LMNP之间做出选择首先取决于您的投资策略和资产管理目标。在某些情况下，它们更适合其中一种状态。以下是做出决定时需要考虑的标准。

用于短期租赁投资

如果您的目标是快速获得租金收入并优化税收，那么LMNP 身份往往更具优势：

• 在 LMNP 税制下，租金收入的税率大大降低，这要归功于允许扣除费用和折旧房产的实际制度。
• 管理简化：无需创建法律地位，框架更灵活，行政手续更少。
• 在短期或中期转售的情况下，个人的资本收益制度往往比公司（SCI 须缴纳公司税）的资本收益制度更为优惠。

因此，LMNP 最适合希望出租带家具房产的个人投资者，既不受法律限制，又能优化短期收益。

长期或家庭项目

如果您的目的是转移资产、与其他合伙人共同管理几处房产或避免共同所有权，那么SCI 是更合适的解决方案：

• 它有利于集体管理，避免在转让时发生冲突。每个继承人都可以获得 SCI 的股份，而不是不可分割的财产份额。
• 转让的税务处理更为有利：股份可以逐步转让，每 15 年可续延一次免税额。
• 通过在公司章程中明确规定规则，SCI 使长期管理更有保障。

因此，SCI 更适合家族投资或遗产投资，在这些投资中，首要任务是确保企业的长期未来，并确保企业能够代代相传。

使税收优惠最大化

如果您的首要任务是优化租金收入的税收，那么选择将取决于您所寻找的房产类型和税收制度：

• 根据 LMNP 计划，房产将被折旧，租金收入的税收将大大减少甚至抵消。
• 另一方面，须缴纳公司税（IS）的非贸易物业公司（SCI）可以在扣除更多费用的同时对物业进行折旧，但在转售时要缴纳更高的税费（专业资本收益税）。

因此，在SCI 和 LMNP之间做出选择取决于您的投资项目、持有期和纳税情况。

在选择 SCI 和 LMNP 时应避免的错误

在 "公民不动产公司"（SCI）和 "非职业 不动产公司"（LMNP）之间做出选择是一个需要仔细斟酌的决定。错误的决定可能会带来严重的税务和资产后果。以下是一些需要避免的常见错误。

错误的税收制度

最常见的误区之一是错误地判断在 SCI 和 LMNP 之间做出选择对税收的影响。

• 应缴纳所得税的 SCI

租金在合伙人手中作为财产收入征税，这可能会导致高税率，具体取决于他们的边际税率。

• 须缴纳公司税的 SCI

虽然这种选择允许对房产进行折旧并扣除费用，但转售时的税收负担较重，因为资本利得是按专业征税的。

• LMNP

它提供诱人的税收优惠，收入可申报为BIC（微型 BIC 或实际计划），但有收入上限，不得超过，否则有可能被转为 LMP（Loueur Meublé Professionnel）身份。

因此，必须事先分析税务影响，并选择最适合投资者财务和资产管理目标的结构。

不考虑转售和转让

另一个常见错误是忽视了转售或转让 SCI 或 LMNP 财产的后果。

• 通过LMNP，转售可享受私人资本收益制度，这通常比公司资本收益制度更有利。不过，将房产传给继承人可能会很复杂，因为房产是以所有人自己的名义持有的，这可能会导致共同所有权。
• 对于非交易房地产公司（SCI）来说，转让更为灵活，因为您可以逐步将股份转让给继承人，并享受免税额。但是，如果非交易性房地产公司需要缴纳公司税，则转售时的资本利得税较高。

预测这些方面有助于避免不可预见的税务成本，并确保您的资产得到长期优化管理。